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醫(yī)患雜談:[轉(zhuǎn)貼]各級實權(quán)官員是這樣從房產(chǎn)業(yè)撈錢的

文章提交者:sx一針見骨 加帖在 眼看人 【凱迪網(wǎng)絡(luò)】 http://www。kdnet。net

  
  “我經(jīng)手的商品樓里,很多都帶著腐敗的味道。”一位房地產(chǎn)開發(fā)公司的老總說。
  此話已被多次驗證。2006年2月,國務(wù)院首次界定商業(yè)賄賂重災(zāi)區(qū),前兩名———工程建設(shè)、土地出讓———都和房地產(chǎn)市場密切相連。而北京市副市長劉志華、安徽省副省長何閩旭、天津市檢察院檢察長李寶金等官員,皆涉嫌與房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟問題。另據(jù)媒體披露,上海市房地局土地利用管理處處長朱文錦也涉嫌受賄,已被隔離審查。
  而在今天,房價已成為壓在中國百姓頭上的“新三座大山”之首。人們呼吁房價成本公開的同時,一系列問題也被提出:樓市的灰色成本知多少?潛伏于哪些環(huán)節(jié)?在權(quán)利尋租中呈現(xiàn)什么特點?多大程度上決定著房價的飆升?
  
  解密兩大“彈性空間”
  海南某房地產(chǎn)公司董事長坦言:“土地出讓和容積率確定,是兩塊最大的‘彈性空間’。”
  蓋房子先要拿地。2003年以前,全國城鎮(zhèn)有償出讓的土地中,以招標(biāo)、拍賣等方式出讓的僅占5%,其余是“協(xié)議出讓”。如此大的空白地帶自然成了尋租的沃土——“一塊地定價多少,有些時候就是領(lǐng)導(dǎo)手中的一支筆。”這位老總說。他從1992年投入房地產(chǎn)行業(yè),轉(zhuǎn)戰(zhàn)深圳、廣州、海南三地,自言拿地需要“進貢”。
  為維護關(guān)系以及為再次拿地做準(zhǔn)備,開發(fā)商不吝代價。這位老總以親歷說明,“如果當(dāng)官的給我的低價格帶來了5000萬元利潤,我愿意拿出2000萬甚至更多。”另一位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也說,“很多地方制定了若干土地優(yōu)惠政策,至于如何‘優(yōu)惠’就看官員的臉色了。”
  土地非市場化出讓導(dǎo)致的腐敗愈演愈烈后,國家規(guī)定:土地必須以公開招投標(biāo)方式出讓。但是,這依然存有可供操作的空間。
  北京合作建房發(fā)起人于凌罡說,“項目回扣中間人的經(jīng)手費一般是1%-1.8%,一個總投資額5億的項目,經(jīng)手費可以超過500萬。”
  而“項目經(jīng)手人”的主要職責(zé),依照北京一房地產(chǎn)公司老總的說法,無外是通過疏通關(guān)系,在招標(biāo)中與地方政府形成默契,以種種限制性條件先期排斥競爭對手。有些時候,符合條件的競標(biāo)者,在招標(biāo)開始時就剩下一兩家,輸贏早已內(nèi)定。這筆公關(guān)費用,當(dāng)然由開發(fā)商埋單。
  1980年代末以來,中國違規(guī)土地出讓、轉(zhuǎn)讓所造成的國有資產(chǎn)流失每年要超過100億元。其中多少被開發(fā)商以灰色成本方式返還給手握簽字大權(quán)的人,不得而知。
  土地到手后,接下來的是規(guī)劃設(shè)計。一般而言,土地出讓之時,容積率等參數(shù)已基本設(shè)定,但總有開發(fā)商希望在這里做文章。容積率的高低直接決定可建的房屋的大小,對開發(fā)商而言,哪怕是百分之幾的誤差,影響的收益將是以數(shù)百萬甚至千萬計。而更改容積率的大權(quán)掌握在規(guī)劃部門手中。
  某房地產(chǎn)公司的老總形象地說,“我的一塊地上是可以建10萬平方米房子還是12萬平方米房子,都由規(guī)劃部門手中的容積率確定,如果一平方米是2000塊,多1萬平方,便是現(xiàn)實的2000萬收入,我花多大公關(guān)代價也愿意。”
  隨著國家對城市建設(shè)規(guī)劃的日益完善,在容積率上大做文章已比較困難。但開發(fā)商在建設(shè)完畢后,容積率略微超出一些,小數(shù)點上的出入并不容易察覺。“職能部門的監(jiān)管查處力度也是因人而異,許多時候根本就是因錢而異!鄙鲜隼峡傊毖浴
  
  某些公章染成了灰色
  一個房地產(chǎn)項目從簽定意向、選址試點直至銷售,有數(shù)十道環(huán)節(jié)。除了熟知的國土、規(guī)劃、建設(shè)等部門外,還需經(jīng)過人防、消防、環(huán)保、地質(zhì)勘探、園林、衛(wèi)生防疫、交通、市政等職能部門的審批或備案。
  “有公章之處,就有滋生灰色成本的可能!敝貞c慶業(yè)集團總裁伍繼延說。
  一些開發(fā)商認為,單純?yōu)榱斯?jié)省時間,就需要額外給些花費。否則的話,一個部門多花一兩天,全部手續(xù)就要拖延一兩個月。對于多用“拋彩球”的方式籌措資金的開發(fā)商而言,銷售回籠資金越早,下一桶金淘得就越快。
  “花費主要針對具體辦事人員,少則幾千,多則幾萬!蹦车禺a(chǎn)老總告訴本報記者,雖不是大數(shù)字,但從審批到驗收,這筆費用往往需要重復(fù)支出。因為每個部門里,審批時是一個人,驗收時是另一個人,疏通關(guān)系的原則是“一個都不能少”。
  時間因素外,諸如消防通道、人防設(shè)施,有時難免與小區(qū)規(guī)劃沖突。開發(fā)商當(dāng)然希望這些“小節(jié)”為自己的小區(qū)規(guī)劃讓步,這種讓步也需要付出成本。譬如人防設(shè)施,許多公司往往將其作為后續(xù)的地下車庫或地下商業(yè)設(shè)施來建設(shè),這是違反規(guī)定的,但管理部門睜一只眼、閉一只眼也就過去了。
  這位老總說,在他所處的城市,不少小區(qū)都存在規(guī)劃上的瑕疵,但被處罰的較少———沒有其他原因,事前打好招呼了。
  正式動工建設(shè)前,政府各職能部門往往以會議形式,對開發(fā)商設(shè)計方案進行三堂會審。早幾年,灰色成本曾在會議前夕,以信封裝現(xiàn)金形式發(fā)放!艾F(xiàn)在隱蔽了許多,事先的公關(guān)工作早在審議會議之前已經(jīng)悄然運作。”一位開發(fā)商說。
  灰色成本甚至滲透到了房產(chǎn)進入實質(zhì)銷售階段后。本報記者在鹽城采訪國內(nèi)首份官方樓價成本清單時,一浙江開發(fā)商無奈地說,其首期銷售的樓盤中,近90%房子的銷售價格,因為“有人打招呼,被迫讓利或折扣”。所以,他不得不在其他樓盤上把虧的錢補回來。
  2006年5月17日,“國六條”出臺,規(guī)定套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重,必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。但時至今日,許多地方政府相應(yīng)細則遲遲不出,某種程度上又促成了灰色成本滋生的空間。上海一地產(chǎn)公司副總坦率地說,許多開發(fā)商為了規(guī)避這個門檻,想方設(shè)法趕在規(guī)定生效日期前完成規(guī)劃審批方案,這當(dāng)然需要在正常程序之外花工夫。
  
  如何轉(zhuǎn)給消費者
  上不了桌面的灰色成本,開發(fā)商在后期成本測算中,如何入賬?政策允許范圍內(nèi)的管理費用空間相對有限,只能充抵部分招待吃喝費用。依照業(yè)內(nèi)的潛規(guī)則,真正的“大頭”多從建筑安裝成本中虛設(shè)。“與建筑商簽定合同時,抬高合同標(biāo)的即可!鄙虾R婚_發(fā)商坦言。
  “建安成本”成為灰色成本陽光化的通道的另外一原因是:建筑行業(yè)稅率較低,抬高標(biāo)底所產(chǎn)生的稅賦相對較少。
  當(dāng)然,開發(fā)商決不會自己為灰色成本埋單,而是要轉(zhuǎn)嫁給消費者。
  2005年,安徽省安慶市的一家房產(chǎn)開發(fā)公司,在承建商品房過程中,先后分別向該市建委、規(guī)劃、物價、人防、房產(chǎn)等有關(guān)部門的19個負責(zé)人行賄,涉案金額達到100多萬元。簡單計算便可得出,如果是500套房子,每戶就要承擔(dān)“行賄成本”2000元;如果是200套,承擔(dān)5000元;如果是100套,那么每個購房戶承擔(dān)的“行賄成本”,達1萬元以上。
  灰色成本究竟多大程度上提升了房價?部分專家認為,約4%。
  “但灰色成本不是房價上漲的決定性因素。”上海社科院房地產(chǎn)研究中心張泓銘教授說。他認為,如果純粹關(guān)注灰色成本對房價的影響,是誤入某些人的“陷阱”。政府最迫切應(yīng)該做的是,遏止樓市里不正常的供需關(guān)系,降低開發(fā)商的過分投資需求,降低消費者過分的消費需求。
  接受本報采訪的上海一開發(fā)商亦坦言,“以目前上海的樓價水平,利潤超過100%。其實灰色成本若是攤在房價里,比例并不高。”
  在反腐專家、清華大學(xué)廉政研究室主任任建明教授看來,即便灰色成本不是房價高企的決定性因素,但政府承擔(dān)的責(zé)任不能絲毫懈怠,“如果政府部門的監(jiān)管不到位,使得每個管理措施都可能成為提供腐敗的機會,每個政策都會走樣,復(fù)制效應(yīng)不堪設(shè)想。”
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開發(fā)商一直不肯取消"建筑面積"目的只有一個:商業(yè)詐騙. 這行為得到官員的默許!
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